博鳌特写 朱中一谈房地产税与行业转型

中国房地产业协会原副会长朱中一做客2015博鳌房地产论坛直播间，以资深行业的身份就当前房地产一些热点问题作出回答。

  就在此次专访前几天，最新调整过的十二届全国人大委员会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。外界分析普遍指，这意味着房地产税通常会在2017年底前获得通过。

  朱中一在接受观点地产新媒体采访时也认为，房地产税在2017年通过立法是存在可能的。曾在部法规司有长期工作经验的他表示，全国人大委员会把房地产税列入计划，说明房地产税基本是成熟的。

  对于房地产税，朱中一指出，开征房地产税首要做的应是精简和合并税种，如房产税和土地使用税等。同时在开征过程中，要减轻流转环节的税收，促进市场的平稳发展。

  具体而言，减轻流转环节的税收，有多套房子的人把多余的房子推向二手房市场或租赁市场，可以培育、发展二手房市场和租赁市场，同时解决一部分人的住房问题。

  不过朱中一也表达了对房地产税的不确定性。“法律出台有一个过程，可能是2017年或稍后一点时间。这既取决于法律本身的成熟程度，也要看当时的宏观经济形势状况。”

  其中他指出，开征房地产税需要有几方面工作须加强，包括不动产登记和全国的住房信息联网，确定税率和免征的范围，以及做好原有房地产价格评估等，工作难度相对较大。全国人大预算工作委员会、财政部应向有关部门及社会征求意见，达到吸收意见、引导预期的效果。

  除了房地产税，随着房地产市场从增量市场进入存量市场，行业出现分化，“转型”也成为行业上下游企业探讨的课题之一。

  朱中一表示，房地产行业已进入了增速平稳期、结构调整期、政策完善期和品质提升期，宏观正在向“新常态”转变过程当中。1-6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，商品房销售额增长10%，其中部分三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。

  谈及行业转型的方向，朱中一建议称，房地产可以利用“互联网+”的发展态势，来推动行业的转型与创新，带动产业链的变革。

  “房地产从策划、投融资到规划设计，从营销、材料设备采购、物业管理、社区服务到租赁服务，都可与互联网结合。”

  朱中一举例称，房地产是资金密集型行业，通过“互联网+众筹”渠道可以筹集资金，并了解到购房者的需求，进而根据这些需求来开发“定制式房子”，实现业态细分。同时，利用建筑工业化和信息化的高度融合提高住宅产业化水平，也将成为行业下一步关注的问题。

  他总结道，由于城镇化的持续推进等原因，未来十几年，房地产行业平稳发展的基本面没有变。但是，房地产行业首先要提升产品的品质，提供人性化的服务，以更符合老百姓的需要。

  以下是观点地产新媒体对中国房地产业协会原副会长朱中一先生的采访实录：

  观点地产新媒体：房地产税法列入立法规划已差不多半个月，这个话题大家的讨论也比较多。您觉得它对房地产行业将会带来什么样的影响？对于市场层面又会带来哪些方面的变化？

   朱中一：房地产税已经说了好长时间了。如果从物业税开始说，那时间就更长。而房产税，我记得2010年的政府报告就已提及，2013年的十八届三中全会 讲的是加快房地产税立法，并适时进行改革。作为十八届三中全会通过的一项改革，列入十二届全国人大的一档立法计划是理所当然的。

  对房地产税的立法，我有几个观点。第一，国家对税收改革有四句话：简税种、宽税基、低税率、严征管。现在涉及到房地产的税费比较多，所以第一步应该是精简、合并税种以及有关费用，能够精简、合并的尽量合并，如房产税与土地使用税等。

  第二，在开征房产持有税的同时，要减轻流转环节的税收，因为过去流转环节的税收比较多。这样做的第一个好处，是能让有多套房子的人把多余的房子推向二手房市场或租赁市场；其次是能够促进市场的平稳发展，因为投机性炒房肯定会减少，可以抑制投机炒房。

  第三，房地产税作为地方税，开了这个税种以后，地方财政多了一项稳定的收入，可以适当地减轻过去地方政府过度依赖房地产和土地出让的行为。

  当然，开征房地产税，有些基础性的工作是必须要加强的。第一是不动产登记和全国的住房信息联网；第二，需要确定税率和免征的范围；第三，要做好对原有房地产价格评估，这项工作难度也比较大。

  在确定房地产税的时候，国家的立法估计定一些大的原则，具体的税率或者是起征点、幅度，这需要由地方人民政府，甚至是城市人民政府来定。

   另外，房地产税2017年通过立法是存在可能的，但也不完全。我在部法规司工作的时间比较长，全国人大把房地产税列为一档计划，说明这个项目基本是成熟 的。但法律出台有一个过程，可能是2017年或稍后一点时间。这既取决于法律本身的成熟程度，也要看当时的宏观经济形势状况。

   全国人大预算工作委员会、财政部要提出一个比较成熟的稿子后，应向有关部门和社会征求意见，之后全国人大常委会根据各方面的意见认真审议修改并通过。征 求意见的过程有两个好处，一是征求意见的过程是完善法律的过程，把有益的意见吸收进来；二是可以引导预期。如有多套房子的人，要考虑是推向二手房市场还是 推向租赁市场，抑或自己持有，他要平衡一下。这样可以减少群众的意见，也有利于社会的稳定和市场的稳定。